Atrium Ljungberg i fritt fall? Vakansen gör rabatten begriplig

Sedan årsskiftet har B-aktien fallit 36 procent, medan bolagets långsiktiga substansvärde knappt rört sig: från 54,89 kronor vid årsskiftet till 54,68 kronor den 30 september.

Det betyder inte att rapporten förklarar hela nedgången. Men den visar varför investerare kan ha blivit mer tveksamma: intäkterna växer bara tack vare nya och färdigställda projekt, medan hyresutvecklingen i det jämförbara beståndet, uthyrningen och förvaltningsresultatet försämras.

Högre intäkter döljer svagare jämförbar drift

Hyresintäkterna steg 3,4 procent till 761 miljoner kronor under tredje kvartalet. I jämförbart bestånd föll de däremot 2,5 procent. Förklaringen enligt vd Annica Ånäs är att färdigställda projekt tillför hyra samtidigt som högre vakanser i förvaltningsfastigheterna drar åt andra hållet.

Kostnaderna följer inte med ned när lokaler står tomma. Driftöverskottet minskade därför 2,3 procent till 538 miljoner kronor; i jämförbart bestånd var nedgången 5 procent. Förvaltningsresultatet, som bättre visar intjäningen från den löpande verksamheten efter finansnetto, föll 6,8 procent till 328 miljoner kronor, eller 0,52 kronor per aktie.

Nettouthyrningen var 2 miljoner kronor i kvartalet och 9 miljoner för årets första nio månader, mot 16 miljoner samma period i fjol. Nivån är positiv, men låg i förhållande till vakansernas betydelse. Nettouthyrning summerar nya och uppsagda årshyror under perioden, medan uthyrningsgraden är ett ögonblicksmått: kontrakterad hyra i förhållande till hyresvärdet. Nya avtal kan dessutom börja gälla senare, så positiv nettouthyrning behöver inte omedelbart höja uthyrningsgraden. Den ekonomiska uthyrningsgraden mäter kontrakterad årshyra som andel av hyresvärdet vid full uthyrning. Den 1 oktober var måttet 85,7 procent exklusive projektfastigheter, mot 89,0 procent vid förra årsskiftet och 89,7 procent ett år tidigare. Med andra ord saknade 14,3 procent av hyresvärdet kontrakterad hyra. Det är inte samma sak som att 14,3 procent av ytan står tom, och kostnaderna för lokalerna försvinner inte i samma takt som hyran.

För hela januari–september ökade hyresintäkterna 4,3 procent, men jämförbara hyror sjönk 1,3 procent. Driftöverskottet minskade 0,4 procent totalt och 2,9 procent i jämförbart bestånd. Det är den skillnaden mellan beståndstillväxt och underliggande utveckling som rapportens omsättningstillväxt annars riskerar att skymma.

Även analytikernas förväntningar missades. EFN rapporterade att Q3:s hyresintäkter låg strax under konsensus, medan driftöverskottet på 538 miljoner kronor jämfördes med väntade 558 miljoner och förvaltningsresultatet på 328 miljoner med väntade 350 miljoner.

Vinsten steg – men inte från starkare förvaltning

Kvartalets resultat efter skatt ökade till 353 miljoner kronor från 324 miljoner. Det kan se ut som ett ljusare besked än förvaltningsresultatet, men resultatet påverkas också av orealiserade värdeförändringar. Fastigheterna skrevs upp med 136 miljoner kronor och derivaten ökade i värde med 113 miljoner. Det är poster som kan svänga mellan kvartal och inte ersätter högre hyror från uthyrda lokaler.

Under nio månader var mönstret det omvända: periodens resultat sjönk till 617 miljoner kronor från 840 miljoner, bland annat efter negativa fastighetsvärderingar på 159 miljoner kronor. Enskilda kvartal i redovisad vinst säger därför mindre om uthållig intjäning än utvecklingen i driftöverskott och förvaltningsresultat.

En ovanligt stor rabatt – men vad jämförs?

Den 30 september var aktiekursen 24,10 kronor mot ett långsiktigt substansvärde på 54,68 kronor per aktie, alltså 44 procent av substansvärdet. Med rapportdagens stängningskurs på 21,20 kronor var aktien värderad till 38,8 procent av det senaste substansvärdet – en rabatt på 61,2 procent. Jämförelsen gäller kursen den 9 oktober och bolagets redovisade värde den 30 september, inte ett garanterat försäljningsvärde eller en riktkurs.

Bolaget redovisar också ett aktuellt substansvärde på 51,25 kronor och ett avyttringsvärde på 44,91 kronor per aktie. Måtten skiljer sig bland annat i hur uppskjuten skatt hanteras. Även mot det lägre avyttringsvärdet ligger 21,20 kronor tydligt lägre, men skillnaden ska inte läsas som en säker rabatt: värderingen bygger på antaganden om framtida hyror, avkastningskrav, finansiering och vad tillgångarna kan säljas för.

Fastigheternas genomsnittliga värderingsyield låg kvar på 4,7 procent under kvartalet. Bolaget redovisade sammantaget positiva fastighetsvärdeförändringar på cirka 0,2 procent, med uppskrivningar i några centrala Stockholmslägen och motsatt riktning där hyresmarknaden är svagare. Marknaden prisar alltså in en större risk än vad den senaste värderingen visar – eller räknar med att den behöver göra det framöver.

Skuldutrymmet är den andra delen av oron

Belåningsgraden steg till 44,5 procent från 42,0 procent ett år tidigare, nära bolagets interna finanspolicytak på 45 procent. Det är en intern riskgräns, inte långivarnas huvudsakliga lånevillkor: enligt årsredovisningen för 2025 anger kreditavtalen i huvudsak högst 65 procents belåningsgrad och minst 1,6 gånger i räntetäckningsgrad, beräknat på koncernnivå. Atrium beskriver Q3-ökningen som temporär och kopplad till tillträdet till bostadsbyggrätten i Hagastaden som bolaget avtalat om att sälja till Besqab. Den västra delen ska frånträdas i december 2026 och den östra i augusti 2027. Det ger 20,5 procentenheters avstånd till kreditavtalens huvudsakliga belåningstak, men bara 0,5 procentenheter till bolagets eget policytak.

Det interna 45-procentstaket är ändå relevant för bolagets investeringsutrymme och finansiella disciplin. Räntetäckningsgraden var 2,8 gånger i Q3 och 2,9 gånger rullande tolv månader, mot bolagets policynivå på minst 2,0 gånger. Även det ligger över kreditavtalens huvudsakliga minimikrav på 1,6 gånger. Utfallet på rullande tolv månader var ned från 3,0 vid årsskiftet.

Den genomsnittliga utgående räntan var 2,9 procent, något lägre än året före. Samtidigt skriver bolaget att marknadsräntorna för längre löptider steg kraftigt under kvartalet. Atrium Ljungberg emitterade obligationer för 1,7 miljarder kronor i augusti till sina lägsta kreditmarginaler sedan 2021, vilket talar för att bolaget fortfarande har god marknadstillgång. Högre räntor blir ändå besvärligare om de sammanfaller med fortsatt vakans och svagare driftnetto.

Ericsson ger en positiv motvikt – på lång sikt

Avtalet med Ericsson visar att Atrium fortfarande kan locka en stor hyresgäst till ett prioriterat projektläge. Tre avtal i Hagastaden omfattar 58 000 kvadratmeter, 15 års löptid och inflyttning 2031–2033. Den kontrakterade årshyran är 360 miljoner kronor inklusive tillägg, i 2026 års hyresnivå. Atrium Ljungbergs totala investering i projekten uppgår till 6,2 miljarder kronor.

Ericssonavtalen är villkorade av att markanvisnings- och exploateringsavtal tecknas före utgången av 2027. Nettouthyrningen ska redovisas först när villkoren är uppfyllda.

Kurslägets analys

Belåningen ligger nära Atriums interna policytak, men tydligt under kreditavtalens huvudsakliga gräns. En viktig del av Q3-ökningen är dessutom kopplad till bostadsbyggrätten i Hagastaden som ska frånträdas i två etapper under 2026 och 2027.

Det interna taket begränsar ändå utrymmet för nya investeringar, och utvecklingen i hyror och fastighetsvärden spelar fortsatt roll. Om vakanser pressar driftnettot eller högre avkastningskrav sänker fastighetsvärdena växer belåningsgraden och skulderna minskar inte i takt med värdena. En nedskrivning slår därför procentuellt hårdare mot eget kapital. Om uthyrningen stabiliseras och värdena håller kan hävstången förstärka en återhämtning. Bokslutskommunikén den 27 januari blir nästa tydliga test.

Sifferunderlaget är per den 9 oktober 2026. Kursförändringen avser aktiekurs utan utdelning. Artikeln bygger på offentlig information till och med det datumet och är allmän marknadsinformation, inte en rekommendation att köpa eller sälja aktier.